Zdjęcie: Precondo CA / Unsplash
Przy wycenie mieszkania, domu lub działki bardzo łatwo pomylić dwie różne rzeczy: cenę, za którą właściciel wystawia nieruchomość, oraz cenę, za którą ostatecznie dochodzi do sprzedaży. To właśnie różnica między ceną ofertową a ceną transakcyjną.
Czym jest cena ofertowa?
Cena ofertowa to kwota widoczna w ogłoszeniu. Jest ustalana przez sprzedającego lub pośrednika i może uwzględniać margines negocjacyjny. Pokazuje oczekiwania właściciela, ale nie potwierdza, że rynek zaakceptuje tę cenę.
Czym jest cena transakcyjna?
Cena transakcyjna to kwota, na którą ostatecznie zgodziły się strony przy sprzedaży. Z punktu widzenia wyceny jest zwykle lepszym punktem odniesienia, bo pokazuje realną decyzję kupującego i sprzedającego, a nie tylko oczekiwanie zapisane w ogłoszeniu.
Dlaczego ceny mogą się różnić?
Wpływ mają negocjacje, czas ekspozycji ogłoszenia, stan nieruchomości, pilność sprzedaży, popyt w danej lokalizacji oraz sposób prezentacji oferty. Czasem cena ofertowa jest ustawiona agresywnie wysoko, a czasem właściciel od początku wystawia nieruchomość blisko kwoty, którą chce uzyskać.
Jak korzystać z cen ofertowych przy wycenie?
Ogłoszenia są bardzo przydatne do oceny konkurencji: pokazują, z jakimi ofertami będzie porównywana Twoja nieruchomość. Nie powinny jednak być jedyną podstawą wyceny. Najlepiej porównywać nieruchomości podobne pod względem lokalizacji, powierzchni, standardu i najważniejszych cech.
Czy najwyższa oferta w okolicy wyznacza wartość?
Nie. Pojedyncze ogłoszenie może być zawyżone, nieaktualne albo dotyczyć nieruchomości o lepszym standardzie. Znacznie rozsądniej patrzeć na grupę porównywalnych ofert i analizować różnice pomiędzy nimi.
Jak ustalić rozsądny przedział ceny?
Zamiast szukać jednej „idealnej” liczby, warto ustalić przedział. Dolna granica może odpowiadać szybszej sprzedaży, a górna bardziej ambitnemu scenariuszowi wymagającemu czasu i dobrego popytu. Potem obserwacja reakcji rynku pozwala zweryfikować założenia.
Jeśli chcesz zacząć od konkretnego typu nieruchomości, przejdź do wyceny mieszkania, wyceny domu albo wyceny działki.