Przy wycenie mieszkania, domu lub działki wiele osób zaczyna od portali ogłoszeniowych. To dobry punkt orientacyjny, ale ceny z ogłoszeń pokazują przede wszystkim oczekiwania sprzedających. Jeśli chcesz lepiej zrozumieć realny poziom rynku, warto spojrzeć również na ceny transakcyjne. Jednym ze źródeł takich danych jest Rejestr Cen Nieruchomości, czyli RCN.
RCN — co to jest?
RCN to Rejestr Cen Nieruchomości — publiczne źródło informacji o faktycznie zawartych transakcjach nieruchomości. Dzięki temu można sprawdzić nie tylko ceny widoczne w ogłoszeniach, ale również poziom cen wynikający z realnych sprzedaży.
RCN jest szczególnie przydatny przy porównywaniu mieszkań, domów i działek w tej samej lokalizacji. Nie oznacza to jednak, że każdą nieruchomość można wycenić jedną średnią ceną za m² — nadal trzeba uwzględnić jej indywidualne cechy.
Co to jest Rejestr Cen Nieruchomości?
RCN to publiczny rejestr zawierający informacje o transakcjach dotyczących nieruchomości. Dane pochodzą z dokumentów dotyczących faktycznie zawartych transakcji, dlatego mogą być cennym punktem odniesienia przy analizie lokalnego rynku.
W praktyce oznacza to, że RCN pomaga odpowiedzieć nie na pytanie „za ile ktoś chce sprzedać?”, ale raczej „za ile podobne nieruchomości były rzeczywiście sprzedawane?”.
Cena ofertowa a cena transakcyjna
Cena ofertowa to kwota widoczna w ogłoszeniu. Cena transakcyjna to kwota wynikająca z zawartej transakcji. Obie mogą się różnić, czasem niewiele, a czasem wyraźnie. Dlatego sama analiza ofert może prowadzić do zawyżenia lub zaniżenia oczekiwań.
Więcej o tej różnicy opisujemy w poradniku cena ofertowa a cena transakcyjna.
Jak wykorzystać RCN przy wycenie?
Najważniejsze jest porównywanie nieruchomości podobnych. Dla mieszkania będą to m.in. lokalizacja, metraż, liczba pokoi, piętro, wiek budynku i standard. Dla domu trzeba dodatkowo uwzględnić działkę i stan techniczny. Przy działkach znaczenie mają przeznaczenie, droga, media, kształt oraz możliwość zabudowy.
Nie wystarczy więc znaleźć jednej transakcji z tej samej miejscowości. Lepszy obraz daje grupa możliwie podobnych transakcji i analiza typowego przedziału cen.
Dlaczego IleWarta pokazuje przedział, a nie jedną liczbę?
Nieruchomości nie są identycznymi produktami. Dwa mieszkania w tej samej dzielnicy mogą różnić się stanem, piętrem, widokiem czy parkingiem. Dlatego bardziej użyteczny jest przedział pokazujący, gdzie znajduje się typowy poziom rynku, niż jedna liczba sugerująca pozorną precyzję.
Na lokalnych stronach IleWarta, gdy danych jest wystarczająco dużo, prezentujemy zakres oparty na środkowej części dostępnych transakcji RCN. Jeśli danych jest za mało, nie pokazujemy sztucznej wartości.
Czy RCN wystarczy do dokładnej wyceny?
Nie. RCN jest bardzo przydatnym źródłem, ale końcowa ocena powinna uwzględniać indywidualne cechy nieruchomości. W szczególnych sytuacjach, gdy potrzebna jest formalna wycena, konieczny może być operat sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego.
Chcesz sprawdzić lokalne dane? Przejdź do wycen lokalnych albo rozpocznij orientacyjną analizę mieszkania, domu lub działki.